Jak se vyvarovat chyb při nákupu nemovitosti

Jak se vyvarovat chyb při nákupu nemovitosti

Nákup nemovitosti sebou nese mnohá úskalí, která vám mohou způsobit bezesné noci. Na internetových diskuzích jsou často stížnosti lidí, kteří se při koupi nemovitosti spálili. Není divu. Na realitním trhu bohužel stále působí hodně realitních “poradců“, kteří vám poradí nesmysly a lumpů, kteří čekají na příležitost, aby vás připravili o peníze.

Nechci vás strašit, ale je určitě lepší být si vědom skutečnosti, že ne zdaleka každý prodávající či realitní makléř se chová fér, než naivně předpokládat poctivé jednání a naletět. Kvůli penězům někteří lidé dokážou udělat neskutečně věci. A protože na realitním trhu jde vždy o hodně peněz, tak reality lákají mnoho takových podnikavců, kteří se snaží neznalosti kupujících využít ve svůj prospěch. Příčina mnoha problémů pramení často právě v nezkušenosti a důvěřivosti lidí, respektive až jejich neuvěřitelné naivitě.

Jak postupovat při nákupu nemovitosti?

Pokud se budete řídit následujícími radami, výrazně snížíte či eliminujete riziko, že se spálíte. Tento průvodce je určen pro nákup nemovitostí z druhé ruky. I když není vysloveně zaměřen na nákup novostaveb, kde jsou záruční lhůty, pomůže vám i zde. Pojďme na to.

Našli jste si nemovitost a chcete ji koupit?

1. Nemovitost si důkladně prověřte

Dříve, než podepíšete rezervační či jakoukoli jinou smlouvu, která vás bude zavazovat, prověřte si fyzický a právní stav nemovitosti.

Jak prověřit fyzický stav nemovitosti?

Osobně si nemovitost projděte a zkontrolujte její technický stav. To může být někdy složité, pokud nerozumíte stavařině. Některé závady nejsou laickým okem patrné nebo není snadné posoudit jejich závažnost. Zkušení stavaři je dokážou odhalit díky znalostem a vhodným nástrojům. Máte-li v rodině někoho z oboru stavebnictví, pozvěte si ho na prohlídku. Jsou i firmy, které vám nabídnou komplexní posouzení technického stavu nemovitosti. Ano, stojí to i několik tisíc, ale rozhodně jich nelitujte. Zaplatíte si tím nejen dobrý spánek, ale můžete ušetřit i statisíce. Je to lepší, než si pak nadávat, že jste skočili na špek vykutálenému prodávajícímu nebo realitnímu makléři. Někdy prodávající či makléř zatají informace záměrně, často si však skrytých vad nejsou ani oni vědomi. A podobné situace jsou pak je často jádrem velmi nepříjemných sporů. Občanský zákoník sice pamatuje na zodpovědnost prodávajícího za skryté vady na nemovitosti, nicméně je mnohem lepší předem prověřit stav nemovitosti, než pak skryté vady řešit zdlouhavým dokazováním a případnými soudními spory.

Vybral jsem jeden příspěvek z internetové diskuze. Nespokojená klientka neprověřila nemovitost a pak ze všeho viní realitní kancelář. Jména realitních kanceláří a makléřů jsem odstranil.

Dobrý den, ráda bych přidala špatnou zkušenost s  …. Složili jsme zálohu na koupi nemovitosti 100 000 Kč. Rezervační smlouvu jsme měli na jeden měsíc. Makléř nám zatajil, že je dům podsklepený a ještě hůře zatopený spodní vodou. Bohužel rezervační poplatek nevrátil…..

Pokud uzavřete rezervační smlouvu s realitní kanceláří nebo přímo s prodávajícím, tak tam s největší pravděpodobností narazíte na větu například “kupující prohlašuje, že mu jsou známy veškeré skutečnosti, týkající se nemovitosti, a že si ji před podpisem této smlouvy řádně prohlédl. Sjednaná kupní cena uvedená ve smlouvě je odpovídající tomuto stavu”. Pokud se neseznámíte důkladně se stavem nemovitosti, a přesto podepíšete rezervační smlouvu s tímto prohlášením, tak jste, omluvte mi ten výraz, nezodpovědný hazardér či najivka. Budete-li chtít tuto větu vyškrtnout, s největší pravděpodobně to prodávající odmítne. Shora uvedeným prohlášením se však prodávající nezbavuje odpovědnosti za skryté vady. Tu můžete podle § 2129 Obč. zákoníku uplatit do 5 let od nabytí. Prodávající vám však může předložit návrh kupní smlouvy, kde bude ustanovení podle § 1916 Obč. zákoníku, ve kterém se vzdáváte svého práva na vadné plnění. Takovou kupní smlouvu vám nedoporučuji uzavřít. Nejlepší možnost je se opravdu důkladně seznámit s technickým stavem nemovitosti předtím, než cokoli podepíšete.

Jak prověřit právní stav nemovitosti?

Podobně postupujte při prověřování právních závad. Ze všeho nejdříve se podívejte na informace o nemovitosti v katastru nemovitosti na http://nahlizenidokn.cuzk.cz. Zjistíte tak, kdo je majitelem nemovitosti, bližší informace o nemovitosti, velikost pozemků a uvidíte i zákres katastrální mapy. Z náhledu zjistíte, jestli na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení vlastnických práv. Pokud jsou základní informace ok, začněte jednat o nákupu a zjišťovat detailní informace. Při jednání o rezervaci si od prodávajícího, respektive realitní kanceláře nechte dále předložit:

• originál nabývacího titulu (tj. nejčastěji kupní smlouvy, ale může to být např. i darovací smlouva nebo usnesení soudu o dědictví),
• čerstvý originál listu vlastnictví z katastru nemovitostí,
• dokumenty týkající se omezení vlastnických práv (zástavní smlouvy, věcná břemena), pokud se na vás budou převádět,
• Kolaudační souhlas (zejména v případě, že zamýšlíte koupit novostavbu a není zřejmé, že je již zkolaudovaná).

Pokud na vás prodávající nebude převádět zástavní práva, například hypotéční úvěr, tak zjistěte, jakým způsobem je hodlá ukončit, a zdali jsou jeho záměry reálné. Představy některých prodávajících jsou někdy nereálné, a pokud jeho záměry neposoudíte, může to způsobit komplikace i vám.

Každý seriózní makléř a prodávající vám umožní kupovanou nemovitost prověřit. Odmítne-li vám prodejce či jeho zástupce poskytnout dokumenty či prostor pro technické posouzení nemovitosti nebo se vymlouvají na nedostatek času nebo na vás vyvíjí jakýkoli jiný tlak, otevřeně se proti takovému jednání ohraďte. Pokud ani to nepomůže, ukončete jednání o nákupu. Je dost pravděpodobné, že něco skrývají. Pokud i přesto budete v jednání pokračovat, nedivte se, že se spálíte.

Je však důležité vědět, že povinností prodávajícího či realitního makléře není předkládat vám dokumenty, o které nepožádáte. Nikdy se nespokojte s ústním tvrzením prodávajícího či realitního makléře. Nic nepředpokládejte, nevytvářejte si domněnky. Jsou jádrem nedorozumění. Chtějte znát fakta.

Pokud problematice nerozumíte, najměte si právníka či kvalitního realitního makléře, který vás bude při nákupu zastupovat.

2. Prověřte si prodávajícího

Proč je to důležité? Možná si řeknete, že je to zbytečné, kupujete přeci jen jeho nemovitost a peníze se mu z úschovy nevyplatí dříve, než se stanete majitelem zapsaným v katastru. To je chyba, ve které můžete přijít o peníze, někdy hodně peněz. Je důležité si prověřit, zdali je prodávající oprávněn s nemovitostí nakládat. Největší riziko se jmenuje generální inhibitorium, které zakazuje dlužníkům po doručení usnesení o nařízení exekuce nakládat se svým majetkem. Kupní smlouva, kterou uzavřete s prodávajícím, na kterého se generální inhibitorium vztahuje, je relativně neplatná. Relativně neplatná znamená, že je neplatná, pokud ji napadne exekutor nebo věřitelé. Dovolat se neplatnosti mohou 3 roky. Kupující se často mylně domnívají, že údaj o exekuci musí být vždy patrný z listu vlastnictví. To je omyl. Exekuce se na LV vůbec nemusí objevit. Pokud již exekuce na listu vlastnictví k nemovitosti, kterou chcete koupit, vyznačena je, pak se jedná o speciální inhibitorium, to znamená, že kupní smlouva je absolutně neplatná. Katastr pak kupní smlouvu zamítne. Pokud jste vyplatili prodávajícímu část kupní ceny jen na základě uzavření kupní smlouvy, máte problém a peníze už nikdy nemusíte spatřit. Dejte si proto pozor na mimořádně atraktivní nabídky, může se jednat o snahu dlužníků zpeněžit majetek, aby o něj nepřišli při exekuci. Prodávající se vám budou snažit tvrdit, že nutně potřebují peníze na nákup jiné nemovitosti či chtějí pomoci někomu v rodině a naléhají na výplatu peněz ihned po podpisu kupní smlouvy. Někteří se ve vidině výhodného nákupu nechají oslepit a pak o své peníze přijdou. Dlužníci často exekuce před zájemci tají. Jako hodnověrný zdroj o probíhajících exekucích je centrální evidence exekucí viz www.ceecr.cz.  Chcete-li mít klidnější spánek, doporučuji vám, prověřte si zde majitele, ale ani to nemusí být 100%. Informace o exekuci se tam mohou zobrazit se zpožděním nebo může teprve probíhat soudní řízení s dlužníkem a speciální inhibitorium nastane až poté, co jste uzavřeli kupní smlouvu. Tu však katastr zamítne. Dalšími rizikem je, že prodávající nemá způsobilost k právním úkonům. Tu kromě nezletilých mají i lidé v důsledku duševní poruchy nebo pokročilého věku. Někdy přitom duševní poruchu prodávajícího nemáte šanci při prohlídce nemovitosti odhalit. Zaplacení rezervační zálohy prodávajícímu je pak velmi rizikovým aktem. Prověřit si prodávajícího je o to důležitější v případech, kdy se vlastník už od počátku chová nedůvěryhodně, například jste ho přistihli, že si vymýšlí či zatajuje některá fakta. Nemovitost je obrazem člověka. To jak vypadá, jaký je v ní pořádek, nábytek, vybavení, to vše o prodávajícím mnohé vypovídá. Pokud je tedy například v nemovitosti nepořádek, špína, pach, lahve od alkoholu, to může vypovídat, že prodávající má nepořádek i ve svém osobním životě. Dodržování závazků pro něj může představovat problém, anebo je to projevem duševní poruchy.  Nedopusťte, aby se problém prodávajícího stal problémem vašim.  

3. Prověřte si sousedy

K čemu by to bylo, kdybyste si koupili nádherný byt bez právních a fyzických vad od bezproblémového prodávajícího, abyste se nastěhovali a zjistili, že vedle vašich sousedů se nedá žít. Každodenní hádky nebo mejdany u sousedů mohou radost s dobře nakoupené nemovitosti velmi rychle zkazit. A nejen to, problémoví sousedé mohou negativně ovlivnit prodejní cenu vaší nemovitosti o statisíce. Sousedské spory patří v lidské společnosti k něm nejsložitějším. Samozřejmě vám nikdo nezaručí, že bezproblémový soused dnes se zítra nestane vaší noční můrou. Dobrý soused se může zítra odstěhovat a místo něj přijde někdo, s kým se nesnesete. Někdy se i milý soused může proměnit v dost problémového. Ztráta zaměstnání, manželky a řešení v podobě alkoholu, drog dokáže své. Jednou jsem prodával byt mladé narkomance. Z kdysi milé holčičky (jak ji nazvali sousedé) vyrostla feťačka a po smrti své maminky se do bytu nastěhovala i se svými “kamarády”, kteří v drogovém opojení rozpoutali v domě peklo. Asi byste nechtěli bydlet v domě, kde se vaši sousedé honí zfetovaní s nožem po chodbách s výkřiky “já tě zabiju ty k**vo”. Někdy se jen normální, tichý soused může zbláznit a ze svého bytu si udělá smetiště, nad nímž se nedá bez plynové masky dýchat. Ano, jsou to extrémní případy, ale bohužel jsou a mohou potkat každého z nás. Proti tomu vás předem nikdo neochrání. Mnohem častější jsou však případy sporů, kdy například silný kuřák chodí vykuřovat na balkón pod bytem zarytého nekuřáka. Nebo adolescent, který propadl technu a chce se “podělit” o svůj hudební zážitek s celým domem. Někdy jsou sousedské neshody tak velké, že se stanou důvodem vleklých sporů a prodeje nemovitosti.

Jak tedy zjistit pravdu o poměrech v domě?

a) Zeptejte se prodávajících

Je to nejjednodušší, ale i když se může zdát, že je to zbytečné, není. Prodávající vám sice nemusí říci o poměrech v domě pravdu, můžete však pozorovat jeho reakce, jak se chová. Zdali odpovídá vyhýbavě, klopí zrak, zamotává se do odpovědi nebo vám naopak otevřeně říká, že se mu bude po přátelích v domě stýskat. Pokud jste empatičtí, můžete se mnohé dozvědět jen čtením mezi řádky.

b) Zeptejte se lidí žijících v domě

Je dobré se zeptat lidí v době, ale také to nemusí být vždy spolehlivé. Proto je dobré se zeptat více lidí, kteří v domě trvale žijí. Někdy se můžete od jednoho souseda dozvědět, že paní od vedle je nesnesitelná fúrie, aby vám jiný soused řekl, že je to příjemná stařenka. Stalo se mi nejednou, že soused odrazoval zájemce o koupi, protože sám měl zálusk byt koupit za nižší cenu. A tak nafukoval problémové vztahy v domě do extrémů. Čím více vyjádření od lidí získáte, tím objektivnější obrázek si o poměrech v domě uděláte.

c) Seznamte se na vedení společenství vlastníků či na vedení v družstvu

Lidé ve vedení v domě znají dobře domovní poměry, a proto je jejich vyjádření mimořádně cenné. Kontaktujte vedení družstva či společenství vlastníků.

d) Buďte nějakou dobu v domě a pozorujte okolí.

Nejlepší je vyrazit na průzkum do domu, když se lidé vracejí z práce. Potkáte je, jak vypadají, jak se chovají. Zdali se spolu zdraví, baví se či mezi nimi panuje hrobové ticho. Pozorujte, jestli se z vedlejších bytů nelinou nevábné pachy (např. od zvířat, zatuchliny, kouř), které vám vadí. Pokud máte kuráž, zazvoňte na zvonky u dveří, představte se a snažte se zjistit, kdo v bytech vedle vás žije přímo. Pokud je vám to nepříjemné a přijdete si jako podomní obchodník, vězte, že noční můry ze špatných sousedských vztahů po koupi mohou být mnohem horší, než překonat pár minut ostychu.

e) Pověřte svého realitního makléře

Nechcete-li poměry v domě zjišťovat sami, pověřte tímto úkolem svého realitního makléře. Důležité je, aby váš makléř byl opravdu váš makléř, tj. zastupoval výhradně vaše zájmy nikoli zájmy protistrany. Anebo, aby to nebyl mizerný makléř, který chce jen zkasírovat provizi a mít vás z krku. Nejlepší, co můžete udělat, pokud se stydíte, že vyrazíte na průzkum s ním, necháte to klepat, zvonit a diskutovat se sousedy a vy budete jen tiše pozorovat.

4. Rezervace nemovitosti

Nemovitost jste prověřili po fyzické a právní stránce a všechno je v pořádku? Přistupte k uzavření rezervační smlouvy. Rezervační smlouvu byste měli uzavřít, až když 100 % víte, že jste schopni zajistit celkovou kupní cenu (např. dostat hypotéku či úvěr ze stavebního spoření) a zaplatit daň z nabytí nemovitosti, která je 4 % z kupní ceny. Rezervační smlouva by měla být všestranně vyvážená. Je to smlouva, ve které se zavazujete nemovitost za sjednaných podmínek koupit a prodávající prodat. Vy tak budete mít jistotu, že nemovitost nekoupí jiný zájemce a prodávající tak bude mít jistotu, že s vámi může počítat. 

Pozor na emoce. Mohou vám při nákupu ublížit.

Při nákupu nemovitosti hrají emoce velkou roli. Zkuste si to představit. Dům se vám moc líbí, už se v něm se svojí rodinou vidíte, představujete si večery na terase, hraní s dětmi v obývacím pokoji, sníte o tom, jak vybavíte dětské pokoje, vaříte v kuchyni, grilujete na terase atd. Emoce jsou báječným kořením života, ale jejich problémem při nákupu nemovitosti je, že často dokážou zamlžit mysl, a to může být velký průšvih. Racionální uvažování je při nákupu opravdu důležité. Kupující v emotivním nadšení často nevěnují pozornost detailům v rezervačních smlouvách, spoléhají se pouze na ústní prohlášení prodávajících či realitních makléřů, nestanoví si přesně a písemně povinnosti smluvních stran. A když chtějí do rezervační smlouvy doplnit podmínky, které se prodávajícímu nelíbí, tak od nich radši ustoupí, jen aby si prodávající náhodou prodej nerozmyslel a nezačal jednat s někým jiným. Emoce, které nemáte pod kontrolou, mohou mít za následek nevýhodně uzavřenou rezervační smlouvu, následné rozčarování a nepříjemné spory.

Několik klíčových rad při jednání o rezervační smlouvě:

1. Při vyjednávání podmínek rezervační smlouvy, zachovejte klid a chladnou hlavu, jinými slovy udržte emoce na uzdě a nenechte se v žádném případě tlačit do kouta. Buďte imunní vůči trikům typu “když to nepodepíšete v tomto znění a teď, mám další zájemce“.
2. V rezervační smlouvě trvejte na co nejpřesnějším stanovení podmínek realitní transakce. V latině je krásný výraz “clara pacta – boni amici”, což v překladu znamená “jasné dohody – dobří přátelé”. V rezervační smlouvě byste měli kromě přesné definice nemovitosti stanovit  způsob financování, termíny uzavření kupní smlouvy, předání a převzetí nemovitosti, možnosti odstoupení od smlouvy, odpovědnost za vady, písemně definujte, jaké vybavení v nemovitosti zůstane a jaké ne. Pokud budete chtít později upravovat podmínky transakce, už může být pozdě. Protistrana nemusí vaše návrhy akceptovat. V žádném případě neakceptujte ústní příslib typu “na dalších podmínkách se pak nějak určitě dohodneme” nebo, že vám makléř ústně přislíbí, že v bytě zůstane nábytek atd. I zdánlivé maličkosti je dobré dohodnout písemně. Ústní dohody mají tu nevýhodu, že na ně lidé časem zapomínají či je dokonce už na samém začátku každý chápe trochu jinak. A nemusí v tom být hned zlý úmysl protistrany. Přesnou písemnou definicí podmínek transakce eliminujete drtivou většinu případných problémů. Celá řada nenávistných sporů při nákupu nemovitosti měla původ v džentlementských dohodách potvrzených podáním ruky se slovy “já vám ten dům prodám, jsme dohodnuti, můžete se na to spolehnout”. Nebo “Jsme přeci lidé, tak se nějak dohodneme”. Když jsem v realitách začínal, měl jsem prodávajícího, který kupujícímu slíbil, že mu v bytě nechá část vybavení. A když po několika měsících došel čas na předání, v bytě nezůstalo ani záchodové prkénko a vodovodní baterie. Došlo ke sporu, který skončil až po dvou letech mimosoudním vyrovnáním. Prodávající tvrdil, že nikdy nic takového neslíbil. Byl to starší pán, který na příslib přenechání vybavení zřejmě jen zapomněl. Moje začátečnická chyba byla, že jsem dopustil, aby tento jeho příslib nebyl stanoven přesně a písemně ve smlouvě. Od té doby si na to dávám pozor a neřeším téměř žádná nedorozumění. 
3. Ve smlouvě by měla být stanovena smluvní pokuta. Ta je důležitým ochranným mechanismem, aby smluvní strany dodržely to, na čem se dohodly. Mají-li smluvní strany čisté úmysly, smluvních pokut se většinou nebojí. Pokud však prodávající odmítá sjednat smluvní pokutu za porušení svých závazků, měl by to pro vás být varovný signál. Možná se bojí, že nebude schopen dostát svým závazkům, anebo možná nemá čisté úmysly. Pokud i přesto budete pokračovat v přípravě nákupu, klidně se v takovém případě může stát, že vyřídíte hypotéku, zaplatíte tržní odhad pro banku, uzavřete hypotéční úvěr se závazkem vyčerpat (nevyčerpání úvěru banka penalizuje) a pak vám prodávající řekne, že si prodej rozmyslel. A to se bohužel občas stává. Neříkám, že smluvní pokuty eliminují všechny problémy, to rozhodně ne, jen je výrazně snižují.
4. Pokud si kupujete nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře, trvejte vždy na tom, aby rezervační smlouva byla třístranná, tj. kupující, prodávající a realitní kancelář. Některé realitní kanceláře uzavírají s kupujícími stále pouze dvoustranné rezervační smlouvy, tj. kupující a realitní kancelář. V takovém případě však s vámi prodávající nemá žádný smluvní vztah, a tedy k vám nemá ani žádné závazky. Nenechte se uspokojit tvrzením realitní kanceláře, že prodávající má smluvní vztah s realitní kanceláří. To je totiž jejich smluvní vztah a v případě, že se prodávající nakonec rozhodne vám nemovitost neprodat, nemáte žádné páky ho přimět, aby tak učinil. Celá rezervační smlouva v takovém případě zavazuje pouze vás. A to není vyvážený vztah.
5. Některé realitní kanceláře mají v rezervační smlouvě ustanovení, že rezervační záloha se stane v případě splnění závazku realitní kanceláře její odměnou. V jiném odstavci takové rezervační smlouvy je pak napsáno, že realitní kancelář splnila svůj závazek ve chvíli, kdy vám vytvořila příležitost uzavřít kupní smlouvu s prodávajícím a tento závazek charakterizuje, jako seznámení s prodávajícím. Pokud tedy z nějakého důvodu nedojde k uzavření kupní smlouvy, byť ne vaší vinou, realitní kancelář vám nevrátí peníze, protože dle takové smlouvy svůj závazek splnila. Vy pak nemáte ani peníze ani nemovitost.
6. Některé realitní kanceláře na klienty zkoušejí opravdu rafinované finty, že vám nad tím rozum zůstane stát. Nezbývá než být maximálně ostražitý. Pokud si netroufnete na vyjednání podmínek nebo se bojíte, že vás emoce při vyjednávání budou paralyzovat, najměte si na to schopného realitního makléře či právníka. Vyjednávač, který není emotivně spjatý s nákupem, dokáže pro kupujícího většinou vyjednat lepší podmínky než kupec, který po koupi nemovitosti touží a je to na něm znát. Toho totiž může obratný prodávající nebo jeho realitní makléř, využít ve vlastní prospěch.  

Přikládám další stížnost, kterou jsem objevil v diskuzních fórech na internetu ohledně práce realitních kanceláří. Jména makléřů a kanceláří jsem opět odstranil.

Dejte si velký pozor na jejich praktiky s rezervační smlouvou. Jejich makléřka …… naslibuje velmi sympatickým vystupováním vše, co potřebujete slyšet, jen aby vás dostali k podpisu rezervační smlouvy, tedy i zálohy 50.000,- Kč. Pokud chcete pak Smlouvu o smlouvě budoucí měnit a oboustranně nastavit podmínky, je zle. Nedají vám na výběr a vy jste nuceni podepsat jejich podmínky, které jsou dle právního zástupce „smrtelné“. Cituji jeho výrok: „Tuto smlouvu by podepsal jen šílenec!“

Výše uvedená stížnost na práci realitní kanceláře je naprosto ukázkovým případem kupujícího, který naprosto nezvládl vyjednávání podmínek rezervační smlouvy. Je možné, že právě pod vlivem emocí přistoupil na nevýhodnou rezervační smlouvu, po nějaké době chtěl podmínky změnit, ale protistrana již žádost o změnu neakceptovala. A své slabé  vyjednávací dovednosti se snaží hodit na neserióznost zástupce prodávajícího. Lidskou přirozeností je bohužel vidět chyby všude jinde než u sebe. “Nikdo vás nemůže nutit přistoupit na podmínky, kteréjsou pro vás smrtelné. Je jen a pouze na vás, jaké podmínky si při nákupu nemovitosti sjednáte.” Shora uvedený právní zástupce zmínku o šílenci vystihl správně. Ano, nespoutané emoce dokážou z lidí udělat šílence.

Důležité je uvědomit si podstatnou skutečnost. Kvalitní realitní makléř hájí zájmy té strany, která si ho najala a platí. Pokud si makléře najal prodávající, aby prodal jeho nemovitost za co nejlepších podmínek, makléř musí hájit jeho zájmy. Samozřejmě by vyjednávání mělo být korektní vůči všem zúčastněným. Je naprosto mylné se domnívat, že realitní makléř, který zastupuje zájmy prodávajícího, ho bude znevýhodňovat ve prospěch kupujícího. Tím by se zpronevěřil svým závazkům. Je to stejné jako v advokacii. Prokurátor se snaží dostat obžalovaného do vězení a obhájce se ho snaží dostat ven. Každý hájí svou stranu a používají k tomu všechny zákonem stanovené možnosti. Advokát, který by svého klienta chtěl poslat do vězení, odvádí špatnou práci.

Ještě jednu věc je dobré si uvědomit. Nekupujete si jen nemovitost. Řekli jsme si, že je důležité si prověřit majitele. Metaforicky řečeno si totiž tak trochu kupujete prodávajícího, ale i realitního makléře.  Přistihli jste makléře při lhaní či překrucování faktů? Nejednejte s ním. A už vůbec s ním neuzavírejte žádné rezervační smlouvy, natož, abyste mu platili rezervační zálohu. 

5. Složení rezervační zálohy

Každá realitní kancelář a prodávající budou chtít, abyste svůj zájem stvrdili složením rezervační zálohy. Prodávající tak má jistotu, že svůj úmysl s nákupem myslíte vážně a může tedy svou nemovitost stáhnout z nabídky.

A teď kam složit rezervační zálohu? Vždy je důležité složit zálohu na nestranný účet. Nedoporučuji skládat zálohu přímo prodávajícímu majiteli právě z důvodu nestrannosti. Nabízí se několik možností:

a) Záloha do realitní kanceláře

Pokud je realitní kancelář silná, prosperující a má dobré jméno na trhu, můžete složit rezervační zálohu u ní. Předtím, než pošlete realitní kanceláři zálohu, tak si prověřte, že skutečně funguje. To, že je realitní kancelář vidět a tváří se jako velká, silná společnost, ještě nemusí znamenat, že není před krachem. Podívejte se proto do obchodního rejstříku na její hospodářské výsledky, viz www.justice.cz. Více v článku Jak nebýt okraden realitní kanceláří. Pokud realitní kancelář nepublikuje své hospodářské výsledky v obchodním rejstříku, což je mimochodem její zákonná povinnost či je ve významné ztrátě, tak ji žádné peníze určitě neposílejte a trvejte na složení rezervace u advokáta. Nebyli byste první, kteří tak o své peníze přišli.

b) Záloha do advokátní kanceláře

Druhou možností je složit zálohu do advokátní úschovy. Úschovy v advokátní kanceláři jsou zpravidla bezpečné a navíc Česká advokátní komora v posledních letech po kauze advokáta Vlasáka, který klientům Century 21 zpronevěřil přes 60 mil., velmi zpřísnila dohled nad advokátními úschovami.

6. Příprava kupní smlouvy

Pokud jste sjednali rezervační smlouvu a následně deponovali rezervační zálohu na nestranný depozitní či úschovní účet, pak následuje příprava budoucí kupní smlouvy nebo rovnou kupní smlouvy. Při přípravě těchto smluv se však vychází z toho, co jste si dohodli na samém začátku v rezervační smlouvě. Pokud jste sjednali kvalitní, všestranně vyváženou rezervační smlouvu, kde jsou všechny podmínky podrobně stanoveny, deponovali jste rezervační zálohu na nestranný depozitní účet a máte dostatečně dlouhé lhůty na zajištění financování, pak je většinou již příprava těchto smluv a celá transakce bez problémů. Nejvíce chyb se kupující dopouštějí na začátku obchodního případu. Pamatujte “Čím více úsilí vyvinete do vyladění podmínek na počátku nákupu nemovitosti, tím méně práce budete mít v průběhu obchodní transakce či při převzetí nemovitosti. Platí to samozřejmě i naopak.

7. Úschova kupní ceny

Jedno z nejdůležitějších rozhodnutí na celé transakci je výběr uschovatele kupní ceny. Máte několik možností:

a) úschova u advokáta
b) úschova u notáře
c) úschova v bance
d) úschova v realitní kanceláři
e) úschova u libovolné třetí strany

Vždy by mělo platit, že se na výběru uschovatele jednomyslně shodnete s prodávajícím. V žádném případě si nenechte protistranou vnutit uschovatele, se kterým nesouhlasíte.

Jaké jsou tedy rozdíly mezi jednotlivými možnostmi úschovy?

a) Úschova u advokáta

Advokátní úschova je v současné době nejrozšířenější způsob úschovy kupní ceny. Konkurence mezi advokáty snížila náklady na úschovu na přijatelnou mez. Úschova je tak levná, a přitom zpravidla bezpečná. Advokát, na kterém se s prodávajícím shodnete, by měl být registrován u České advokátní komory. Seznam registrovaných advokátů najdete na www.cak.cz. Česká advokátní komora výrazně zpřísnila dohled nad advokáty po kauze Vlasák, který připravil klienty realitní kanceláře Century 21 v roce 2012 o více, než 60 mil. Selhání lidského faktoru se však nedá 100 % eliminovat. Vámi zvolený advokát by měl proto mít pojištění odpovědnosti za způsobenou škodu v dostatečné výši, abyste jeho pochybením nepřišli o peníze. Pojistka však kryje pochybení advokáta, nekryje zpronevěru. Vybírejte si proto prověřené advokátní kanceláře, nejlépe na doporučení.

b) Úschova u notáře

Nedůvěřujete-li advokátovi, můžete zvolit notáře. Notářem se nemůže stát jen tak někdo. Notáři musí prokázat vysokou odbornou kvalifikaci a předpokládají se u nich i vysoké morální kvality. Z těchto důvodů mají notáři ve společnosti vysokou prestiž. A ze stejného důvodu lidé předpokládají nižší pravděpodobnost pochybení, než u advokátů. To však neznamená 100 % jistotu. I notář může peníze zpronevěřit, ačkoli je to pravděpodobnost minimální. Na činnost notářů dohlíží notářská komora. Seznam notářů najdete na www.nkcr.cz. Náklady za úschovu u notáře jsou výrazně dražší než u advokátů.

c) Úschova u banky

Banky nabízejí různé možnosti úschov. Jsou to jistotní nebo vázané účty a neodvolatelné akreditivy. Akreditivy se však u realitních transakcí již téměř nepoužívají. Lidé se domnívají, že úschova u banky je 100 % bezpečná. Ani to nemusí být pravda. Vaši úschovu může ohrozit krach banky, ale i samotný výběr nevhodného produktu úschovy. Největší riziko bývá u výběru vázaného účtu. Ten je totiž vedený vždy na jednoho z účastníků transakce. Riziko vázaných účtů se objeví ve chvíli, kdy na vlastníka účtu spadne exekuce. Exekutor vznese dotaz bance, zdali má dlužník u ní vedené účty a banka má povinnost mu tuto informaci sdělit. Následně exekutor zablokuje finanční prostředky uložené na tomto účtu, ačkoli se jedná o vaše prostředky, které jste na tento účet uložili, jako úschovu kupní ceny. Každá banka má jinak koncipované smlouvy o úschově, proto je důležité věnovat pozornost jednotlivým produktům. Náklady na úschovu u bank patří po notářích k nejvyšším.   

d) Úschova u realitní kanceláře

Některé realitní kanceláře nabízejí úschovu finančních prostředků zdarma v rámci svých služeb. Hodně klientů na slovo zdarma rádo slyší. Nicméně úschova u realitních kanceláří patří k nejvíce rizikovým. Realitní kanceláře jsou zpravidla společnosti s ručením omezeným nebo akciové společnosti a v případě jejich krachu můžete o své peníze přijít. Pokud budete zvažovat úschovu u realitní kanceláře, určitě nahlédněte do její účetní závěrky. Každá společnost má povinnost publikovat účetní závěrku v obchodním rejstříku, viz www.justice.cz. Mnoho realitních společností používá peníze z úschov od klientů k výkupům nemovitostí, anebo, a to je dokonce mnohem horší, k financování své ztráty. Peníze z úschov tak umožňují i dlouhodobě ztrátovým kancelářím fungovat. Nikdy však nevíte, kdy spadne klec a vy se zařadíte do fronty věřitelů bez šance své peníze získat zpět. Nemusíte být účetní, abyste se vyznali v účetních závěrkách, stačí, když se podíváte ve výkazu zisků a ztrát na poslední řádek, kde najdete velikost zisku a ztráty za příslušný i předcházející kalendářní rok. Je-li společnost ve vysoké ztrátě či nepublikuje účetní závěrky, což je mimochodem její zákonná povinnost, v žádném případě u ní nerealizujte úschovu.

e) Úschova u libovolné třetí strany

S prodávajícím se můžete dohodnout na úschově u jakékoli třetí strany, které oba dva důvěřujete. Takových případů je však v praxi málo.

Jak vidíte, každá z nabídek úschov má určité výhody a nevýhody. Neexistuje nic jako 100 % jistota. Můžete riziko pouze minimalizovat a dobrý realitní makléř by vám v tom měl být maximálně nápomocen. Pamatujte “Na světě existuje pouze jediná jistota, a tou je změna“. 

8. Vkladové řízení na katastru nemovitosti

Pokud jste uzavřeli kupní smlouvu, pak je třeba ji vložit na příslušný katastrální úřad, tzn. “podáním vkladu vlastnického práva”. Za tento úkon se platí administrativní poplatek 1.000,- Kč. Katastr nemovitosti ze zákona nesmí provést vklad v ochranné lhůtě, která trvá 20 dní. Teprve poté se vaším vkladem bude zabývat. Vkladové řízení běžně trvá cca 30 dní a liší se podle regionů. Neshledá-li katastrální úřad žádné nedostatky, povolí vklad a vy se v den povolení vkladu stanete vlastníkem nemovitosti, a to zpětně ke dni, kdy byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí. O této skutečnosti vás katastr informuje zasláním tzv. “Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitosti”.

9. Předání nemovitosti

Jakmile je povolen vklad vlastnického práva je třeba dohodnout termín předání nemovitosti, tak jak jste si ho s prodávajícím sjednali v kupní smlouvě. Běžně se nemovitosti předávají po provedení vkladu, např. do 7 dní od provedení vkladu, ale není to podmínkou. Termín předání si můžete stanovit, jak uznáte za vhodné. Klidně i po roce od provedení vkladu. Důležité je však říci, že od provedení vkladu vám vzniká právní zodpovědnost z vlastnictví nemovitosti. Měli byste si proto sjednat nejen pojištění nemovitosti, ale i odpovědnost za škody. Pokud by například na kolemjdoucího spadla střešní taška z vaší střechy, může po vás kolemjdoucí žádat odškodnění. Při předání nemovitosti je nezbytné sepsat předávací protokol, ve kterém prodávající potvrdí, že nemovitost předal a kupující nemovitost převzal. Sepište do protokolu veškeré nedostatky, které při předání objevíte. Při předání nemovitosti již byste měli vědět, s jakým dodavatelem médií (elektřina, plyn) byste chtěli uzavřít smlouvy o odběru. Rozhodně není podmínka, abyste uzavřeli smlouvy se stejným dodavatel, jako prodávající. Výběr dodavatelů začněte poté, co vložíte kupní smlouvy na katastr, budete tak mít cca měsíc na rozhodování. Od převzetí nemovitosti můžete začít svou nemovitost konečně užívat. Tím však vaše povinnosti nekončí. Je třeba vyrovnat své závazky vůči státu.

10. Daň z nabytí nemovitosti

Koupí nemovitosti vám vzniká povinnost zaplatit finančnímu úřadu daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z kupní ceny. Daňové přiznání jste povinni podat místě příslušnému finančnímu úřadu podle adresy nemovitosti v termínu nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad. Daň je třeba zaplatit nejpozději v poslední den této lhůty. Příklad. provede-li katastr vklad 20.8., je potřeba podat přiznání do 30.11.

11. Daň z nemovitosti

Daní z nabytí nemovitostí vaše závazky vůči státu nekončí. Do 31. ledna následujícího roku od provedení vkladu vlastnického práva jste povinni podat daňové přiznání k dani z nemovitostí. Daňové přiznání můžete podat pouze jednou, pokud v nemovitosti nedošlo ke změnám. Každoročně nejpozději do 31.5. však musíte daň z nemovitostí zaplatit.

Tím celá realitní transakce končí.

V tomto průvodci jsem se snažil shrnout nejdůležitější části procesu nákupu nemovitosti a obsáhnout jen nejčastější chyby kupujících při nákupu nemovitosti. Oblastí, na které je třeba si dát pozor je ale mnohem víc. Záleží vždy na charakteru nemovitosti a situaci, ve které se prodávající a kupující nachází. V ČR si většina lidí myslí, že prodej a nákup nemovitostí je procházka růžovou zahradou, a přitom při nákupu běžně dělají jednu chybu za druhou. A podle toho vypadají internetové diskuze lidí, kteří se spálili. Například v Kanadě či USA se naprostá většina kupujících nechá zastupovat svým realitním makléřem právě proto, aby pro ně dohodl lepší podmínky při nákupu. To je samozřejmě na našem trhu, kde nadpoloviční většina makléřů jsou amatéři, mnohem horší. Pozitivní zprávou je, že počet kvalitních makléřů roste. Do realitní branže vstupuje více poctivých lidí, realitními makléři se stávají častěji i lidé s vysokoškolským vzděláním, roste kvalifikace makléřů a jejich znalosti z oblasti práva, stavební problematiky, marketingu, psychologie atd. A se zákonem o realitní činnosti se dá očekávat, že amatérismus bude postupně z trhu vytlačován.

Víte, jedna věc mě přijde dost zvláštní. Na realitním trhu je spousty lidí, kteří někomu naletěli a stálo je to peníze, někdy dost peněz. Místo toho, aby z toho vyvodili sebereflexi a poučili se, tak nadávají na nespravedlnost světa a stejně se nepoučí. A úsměvným paradoxem je, že lidé, kteří by nejvíce potřebovali pomoc od kvalitního realitní makléře, protože při nákupu sekají jednu chybu za druhou, často tvrdí, že všichni realitní makléři jsou jen darmožrouti bez užitku. Přitom makléř, a teď myslím dobrý makléř dokáže vyjednat pro kupujícího slevu, dobré podmínky, upozorní ho na všechna rizika spojená s nákupem a nastaví bezproblémový časový rámec transakce. Ten je velmi důležitý, pokud na sebe navazuje více realitních transakcí najednou. A nemusí to týkat jen akcí “kulový blesk”.

Hodně úspěchu při nákupu nemovitostí.

REMAX